HBA GÓP Ý MỘT SỐ QUY ĐỊNH CỦA DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)

CV Gop y Du thao Luat dat dai_2023

Hiệp Hội Các Doanh Nghiệp Khu Công Nghiệp Thành Phố Hồ Chí Minh đã nghiên cứu Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mà Ủy Ban Thường Vụ Quốc Hội đưa ra lấy ý kiến nhân dân theo Nghị Quyết số 671/NQ-UBTVQH15 ngày 23/12/2022 (Dự Thảo) và xin được góp ý như sau:

1. Góp ý Điều 78 :

Ngoài quy định 14 loại dự án Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, đề nghị bổ sung dự án xây dựng hạ tầng khu chế xuất, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao cũng thuộc loại dự án Nhà nước thu hồi đất, vì :

• Các dự án đầu tư vào các khu chế xuất, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao đa số là các dự án sản xuất kinh doanh thuộc những ngành trọng yếu của nền kinh tế như điện tử, cơ khí, . . . cần tập trung đẩy mạnh phát triển.
• Việc sử dụng đất cho các khu chế xuất, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao đã được các địa phương quy hoạch và Chính phủ phê duyệt quy hoạch trong kế hoạch dài hạn.

2. Góp ý điểm (i), Khoản 1, Điều 80:

          Điểm (i), Khoản 1, Điều 80, Dự Thảo quy định như sau:

          “Đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư mà không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng đất theo tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án đầu tư và tiền thuế tăng thêm theo quy định tại điểm đ khoản 1 Error! Reference source not found. của Luật này.

          Việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án đầu tư và tiền thuế tăng thêm theo quy định tại khoản này phải hoàn thành chậm nhất vào ngày 31 tháng 12 của năm phát hiện vi phạm, quá thời hạn này mà người sử dụng đất không nộp tiền thì Nhà nước thu hồi đất.

          Trường hợp chậm tiến độ quá 48 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư mà chủ đầu tư chưa hoàn thành dự án đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng”.

          Chúng tôi cho rằng quy định trên vẫn còn tồn tại một số vấn đề sau mà nếu không làm rõ, sẽ gây ra tình trạng bất hợp lý và khó thực thi trên thực tế.

          Thứ nhất, theo quy định trên, cơ sở để xác định xem liệu rằng doanh nghiệp có không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng là “tiến độ ghi trong dự án đầu tư”. Vậy thế nào là dự án đầu tư? Theo quy định của Luật đầu tư, Luật xây dựng, Luật Nhà Ở và các luật có liên quan khác, tùy thuộc vào loại dự án và giai đoạn phát triển dự án, sẽ có nhiều dạng thể hiện khác nhau của dự án đầu tư và có thể được tạo ra hoặc thông qua bởi những chủ thể khác nhau. Xét theo tiến trình thủ tục đầu tư, ở giai đoạn sớm của quá trình thực hiện đầu tư, dự án đầu tư có thể thể hiện ở dạng báo cáo nghiên cứu tiền khả thi[1] hoặc đề xuất dự án do chính chủ đầu tư lập; hoặc sau đó, là quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án của Quốc Hội[2] hoặc Thủ tướng Chính Phủ[3] hoặc UBND cấp tỉnh[4] và/hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư do Sở Kế Hoạch Đầu Tư hoặc các Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế cấp[5], tùy thuộc vào loại và quy mô dự án. Sau đó, để có được quyết định giao đất, cho thuê đất, chủ đầu tư phải thực hiện thêm nhiều thủ tục khác mà trong các thủ tục này cũng có thể có dự án đầu tư ở mức độ chi tiết hơn giai đoạn vừa nêu, như lập quy hoạch chi tiết, bồi thường giải phóng mặt bằng, đánh giá tác động môi trường, thiết kế cơ sở,… Như vậy, quy định trên của Dự Thảo là đang nói đến dự án đầu tư nào trong tiến trình nêu nêu.

          Tuy nhiên, từ kinh nghiệm thực tiễn của Luật Đất Đai 2013, quy định trên của Dự Thảo có thể dẫn đến cách hiểu rằng “tiến độ ghi trong dự án đầu tư” chính là tiến độ thực hiện dự án đầu tư ghi trong các tài liệu như quyết định chủ trương đầu tư và/hoặc giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Cách hiểu này có thể dẫn đến một số khó khăn để có thể chứng minh liệu chủ đầu tư có chậm hoặc không đưa đất vào sử dụng không, vì thực tế sẽ thường xảy ra tình trạng tiến độ thực hiện dự án ghi trong các tài liệu ở giai đoạn sớm như quyết định chủ trương đầu tư hoặc giấy chứng nhận đăng ký đầu tư sẽ không còn phù hợp khi dự án đi vào các bước chi tiết hơn để có đủ điều kiện được giao, cho thuê đất do nhiều yếu tố khách quan tác động, và theo đó, đến khi có được quyết định giao đất, cho thuê đất thì tiến độ dự án ghi trong các tài liệu dự án ở giai đoạn đầu có khi đã cách thực tế một khoảng rất xa. Khi đó, Chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục xin điều chỉnh cập nhật các tài liệu ban đầu để phản ánh đúng thực tế.

          Vì vậy, chúng tôi cho rằng, không nên quy định lấy “tiến độ ghi trong dự án đầu tư” làm chuẩn vì rất chung chung và thực tế nãy sinh nhiều trường hợp khó xác định. Theo đó, nên quy định lấy tiến độ sử dụng đất hoặc tiến độ dự án ghi trong chính quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc quyết định trúng đấu giá, đấu thầu dự án làm chuẩn là hợp lý hơn.

          Thứ hai, thời hạn nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án đầu tư và tiền thuế tăng thêm là không chậm hơn 31/12 của năm phát hiện vi phạm, quá thời hạn này mà người sử dụng đất không nộp tiền thì Nhà nước thu hồi đất. Quy định này theo chúng tôi chỉ có thể thực thi đầy đủ nếu có quy định kèm theo rằng người sử dụng đất có trách nhiệm tự giác phát hiện mình vi phạm thời hạn đưa đất vào sử dụng, tự tính ra tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền thuê tăng thêm và tự giác nộp vào Ngân sách chậm nhất 31/12 của năm tự phát hiện ra vi phạm của mình và kèm theo đó, phải có các quy định chi tiết hướng dẫn cách tính xác định các khoản tiền nêu trên để người sử dụng có thể tự tính toán. Nếu tất cả vi phạm đều phải chờ cơ quan nhà nước phát hiện thông qua trình tự thủ tục thanh tra, kiểm tra, lập biên bản, ban hành quyết định xử lý vi phạm, chuyển cơ quan thuế xác định các khoản tiền phải nộp và ban hành thông báo nộp tiền với thời hạn cụ thể thì sẽ có những trường hợp không đáp ứng kịp thời hạn 31/12 này đối với các vi phạm bị phát hiện vào giai đoạn gần cuối năm. Khi đó, người sử dụng đất có bị xem là không nộp tiền đúng hạn và bị thu hồi, hậu quả rất lớn. Quy định này sẽ tạo áp lực cho cả hai phía, cơ quan nhà nước có thẩm quyền và người sử dụng đất, một số trường hợp sẽ là không hợp lý, không công bằng về mặt thủ tục giữa người bị phát hiện đầu năm và người bị phát hiện cuối năm. Do đó, cần quy định lại thời hạn nộp tiền này phù hợp với quy định về thời hạn nộp thuế nói chung hoặc theo thời hạn ghi trên thông báo nộp tiền hoặc quyết định xử phạt vi phạm hoặc có thêm quy định rõ ràng hơn để tạo thuận lợi cho người sử đụng đất tự phát hiện, tự kê khai, tự nộp.

          Thứ ba, hậu quả pháp lý nặng nhất của việc không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng quá 48 tháng so với tiền độ ghi trong dự án đầu tư hoặc không nộp tiền đúng hạn 31/12 của năm phát hiện vi phạm là “Nhà nước thu hồi đất” mà “không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất”. Chúng tôi đồng ý rằng để đảm bảo việc đất được sử dụng hiệu quả, không lãng phí thì nên thu hồi những trường không đưa vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng sau khi đã được bàn giao. Tuy nhiên, chúng tôi không đồng ý rằng Nhà nước sẽ không bồi thường về đầt và tài sản gắn liền với đất” khi thu hồi trong trường hợp này. Quy định này có hai vấn đề cần xem xét thận trọng:

• Một là không công bằng khi xét về mặt giá trị, doanh nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có nghĩa vụ phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, sau đó họ tự đầu tư chi phí để thực hiện dự án, nếu họ chậm sử dụng sẽ phải nộp thêm tiền thuế tăng thêm trong thời gian chậm. Đó là chưa kể các doanh nghiệp xin giao đất, thuê đất thông qua trúng đấu giá quyền sử dụng đất phải trả một cái giá được cạnh tranh công khai với nhiều bên khác (nói cách khác là giá cao nhất). Nếu theo quy định này, doanh nghiệp trúng đấu giá nếu sau tối đa 5 năm[6] + 48 tháng kể từ ngày bàn giao đất trên thực địa mà vẫn không kịp tiến độ thì sẽ bị thu hồi và không được bồi thường bất kỳ đồng nào, kể cả về đất lẫn tài sản trên đất, chưa kể họ còn phải nộp thêm tiền thuế tăng thêm trong thời gian chậm tiến độ. Nói cách khác là họ đã phải trả giá cho việc xin giao đất, xin thuê đất, cho việc chậm đưa đất vào sử dụng bằng các khoản tiền tương ứng, tự bỏ tiền ra đầu tư tài sản rồi sau đó mất trắng không được bồi thường nếu không có cách nào triển khai tiếp. Liệu hành vi vi phạm về tiến độ đưa đất vào sử dụng có nghiêm trọng đến mức nhà đầu tư phải mất trắng toàn bộ khoản đầu tư đã bỏ ra mà trong một số trường hợp, có thể là một khoản rất lớn?
• Hai là vi phạm chính sách bảo đảm đầu tư mà Nhà nước đã tuyên bố trong Luật Đầu Tư cũng như trong các hiệp định thương mại tự do hoặc điều ước quốc tế khác về đầu tư. Đó là: “Tài sản hợp pháp của nhà đầu tư không bị quốc hữu hóa hoặc bị tịch thu bằng biện pháp hành chính”.

          Tóm lại, chúng tôi cho rằng cần phải có cơ chế bồi hoàn hợp lý cho Nhà đầu tư về các chi phí họ đã đầu tư vào đất và tài sản trên đất trong trường hợp thu hồi đất do không hoặc chậm đưa đất vào sử dụng để đảm bảo phù hợp và cân bằng với chính sách thu hút và bảo đảm đầu tư.

3. Bổ sung quy định người sử dụng đất được chuyển từ hình thức thuê trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê sang thuê trả tiền thuê hàng năm

Khoản 1, Điều 172, Luật Đất Đai 2013 quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại Khoản 1, Điều 56, Luật Đất Đai 2013 được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Khoản 2, Điều 172, Luật Đất Đai 2013 quy định Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ….

Luật đất đai 2013 không có quy định rõ ràng trường hợp thuê trả tiền thuê một lần được chuyển sang hình thức thuê trả tiền thuê hàng năm.

Chúng tôi cho rằng để đảm bảo việc thực thi linh hoạt hơn, cần bổ sung trường hợp Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất trả tiền thuê một lần nhưng chưa nộp tiền thuê vào Ngân sách Nhà nước được quyền chuyển sang hình thức trả tiền thuê hàng năm.

4. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể là chưa phù hợp với tình hình thực tế

Điểm b Khoản 2 Điều 155 Dự thảo quy định: “Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện”

Giá đất cụ thể đưa về UBND cấp huyện quyết định giá khá vô chừng vì UBND cấp huyện khó bao quát được việc thực hiển và triển khai quy hoạch tỉnh nên khó đưa ra các giá đất cụ thể hợp lý.

UBND cấp tỉnh nên là cơ quan ban hành giá đất cụ thể vì UBND cấp tỉnh là cơ quan ban hành quy hoạch tỉnh nên sẽ ban hành giá đất cụ thể phù hợp hơn so với UBND cấp huyện.

5. Nguyên tắc xác định giá đất:

Điều 112 Luật đất đai 2013 quy định: việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá đối với những nơi có đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất”

Điều 153 Dự thảo quy định:

Việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường QSDĐ trong điều kiện bình thường.

Giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều này được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác”.

Nhận xét và kiến nghị:

Thực trạng biến động giá đất, sốt đất, đầu cơ trong thời gian vừa qua đã làm tiền đề cho Nhà nước phải đưa quy định về nguyên tắc xác định giá đất theo hướng vừa phù hợp với giá trị thị trường vừa đảm bảo quyền lợi của người dân và Nhà nước. Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả giám định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.

Tuy nhiên, thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường. Việc xác định giá đất trong điều kiện bình thường, thời gian xác định là bao nhiêu, làm sao để đất được nhanh đưa vào sử dụng, vì vậy, cần có quy định xác định cơ chế giá đất rõ ràng.

6. Đấu thầu dự án có sử dụng đất:

Dự Thảo bổ sung Điều 127 quy định điều kiện về đất để thực hiện đấu thầu dự án có sừ dụng đất, tiêu chí đối với các trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất, điều kiện tổ chức, cá nhân tham gia đấu thầu, trách nhiệm của UBND cấp tỉnh, trình tự thủ tục đấu thầu, Theo đó, quy định các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất mà có từ 02 nhà đầu tư quan tâm trở lên thuộc trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.

Quy định trên khá chung chung, sẽ tạo sơ hở cho những trường hợp Nhà đầu tư không đủ năng lực nhưng vẫn nộp hồ sơ quan tâm dự án dẫn đến ảnh hưởng đến nhà đàu tư có năng lực, kéo dài và phức tạp hóa thủ tục.

Vì vậy, kiến nghị Dự thảo Luật đất đai cần quy định rõ hơn rằng trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất mà có từ 02 nhà đầu tư có đủ điều kiện theo quy định quan tâm trở lên thì thuộc trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.

7. Giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với dự án xây dựng nhà ở tập thể cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp thuê

Điều 118 Dự thảo Luật đất đai bổ sung trường hợp giao đất không thu tiền đối với đất xây dựng nhà ở tập trung cho người lao động trong khu công nghiệp thuê

Quy định này nhằm hỗ trợ đời sống của những người lao động làm việc trong khu công nghiệp, sinh viên hoặc các đối tượng chính sách dễ dàng tiếp cận, ổn định nơi ở. Vì khi chủ đầu tư được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì giá thành nhà ở sẽ giảm xuống. Tuy nhiên, Dự thảo chỉ đề cập tới xây dựng nhà ở tập trung cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp. Vậy người lao động trong những khu vực khác như khu chế xuất, cụm công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao sẽ không được hưởng ưu đãi này. Điều này là chưa phù hợp.

Ngoài ra, Dự thảo chưa quy định cụ thể: Nhà ở cho người lao động có gắn với hạ tầng khu công nghiệp hay tách bạch riêng với hạ tầng khu công nghiệp.

Do đó, chúng tôi kiến nghị Bổ sung trường hợp xây dựng nhà ở tập trung cho người lao động làm việc ở khu chế xuất, cụm công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.

Mặt khác, các dự án xây dựng nhà ở cho người lao động phải thuộc quy hoạch xây dựng nhà ở tại các khu vực này do cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định. Tránh trường hợp lợi dụng quy định để xin giao đất không thu tiền sử dụng đất nhưng lại cho các chủ thể khác thuê để ở.

[1] Khoản 2, Điều 52, Luật Xây Dựng; điểm d, Khoản 1, Điều 33, Luật Đầu Tư

[2] Điều 30 Luật Đầu Tư

[3] Điều 31, Luật Đầu Tư

[4] Điều 32, Luật Đầu Tư

[5] Khoản 1, 2, Điêu 39, Luật Đầu Tư

[6] Điều 126 Dự Thảo quy định người trúng đấu giá phải hoàn thành dự án đúng tiến độ nhưng tối đa không quá 5 năm kể từ ngày bàn giao đất trên thực địaCV Gop y Du thao Luat dat dai_2023